Declaración de obra nueva
Lo que está construido tiene que constar en el Registro. La obra nueva puede ser "en construcción" (con licencia y certificado del técnico sobre el proyecto) o "terminada" (con certificado final de obra, licencia de primera ocupación y seguro decenal cuando proceda). Para obras antiguas que ya no pueden ser sancionadas por el paso del tiempo, se declara la obra por antigüedad con certificado del técnico o del Catastro y certificado municipal de que no hay expediente de disciplina urbanística. En todos los casos hace falta el certificado de eficiencia energética y las coordenadas georreferenciadas de la edificación.
División horizontal
Convierte un edificio en pisos y locales independientes, cada uno con su cuota y su finca registral. Exige licencia municipal (o declaración de innecesariedad), la descripción de cada elemento y los estatutos de la comunidad. Es el paso previo para vender los pisos por separado o para repartir un edificio entre herederos.
Cambio de uso de local a vivienda
En A Coruña se ha vuelto habitual convertir bajos y locales en viviendas. Hace falta la licencia municipal de cambio de uso y de obras, el certificado final del técnico y que los estatutos de la comunidad no lo prohíban. Después se otorga la escritura de cambio de uso y se inscribe en el Registro, lo que permite venderlo y hipotecarlo como vivienda.
Segregación, agrupación y disolución de condominio
Segregar es sacar una parcela de una finca mayor; agrupar es unir dos fincas en una. Ambas exigen licencia o declaración de innecesariedad del Ayuntamiento y la representación gráfica georreferenciada. La disolución de condominio es la forma de que uno de los copropietarios se quede con la finca entera compensando a los demás: tributa por Actos Jurídicos Documentados y no por Transmisiones, lo que la hace mucho más barata que una compraventa entre copropietarios.
Documentación por trámite
Cada trámite tiene su lista de documentos, con el PDF para descargar. Si reúne los papeles antes de venir, se firma a la primera.
- Declaración de obra nueva
- División horizontal
- Cambio de uso de local a vivienda
- Disolución de condominio
- Compraventa de inmuebles
- Compraventa de acciones y participaciones sociales
Preguntas frecuentes sobre inmobiliario y urbanismo
Mi casa no aparece en el Registro tal y como está construida. ¿Qué hago?
Declarar la obra nueva. Si la construcción es antigua y ya no puede sancionarse, se hace por antigüedad con un certificado técnico o catastral. Si es reciente, con la licencia y el certificado final de obra. Sin ese paso no se puede vender ni hipotecar con normalidad.
¿Hace falta arquitecto?
Para la obra nueva por antigüedad basta un certificado catastral o de un técnico. Para la obra nueva con licencia, la división horizontal y el cambio de uso, sí interviene un técnico competente que certifica y georreferencia.
¿Qué impuesto paga una disolución de condominio?
Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la parte adjudicada, con un tipo mucho más bajo que el de Transmisiones Patrimoniales. Por eso es la vía habitual entre exparejas y hermanos.