Qué hace el notario en una compraventa
Antes de la firma, la notaría pide al Registro de la Propiedad una nota simple continuada: así se sabe quién es el dueño, si hay hipotecas o embargos y si alguien más ha pedido información sobre esa finca en los últimos días. Comprueba también que el vendedor está al corriente con la comunidad de propietarios, que el IBI está pagado, que la vivienda tiene certificado de eficiencia energética y si está o no alquilada.
En la firma, el notario lee y explica la escritura a las dos partes, verifica la identidad y la capacidad de cada una y da fe del pago del precio. Ese mismo día comunica la venta al Registro de la Propiedad por vía telemática, para que nadie pueda inscribir nada sobre la finca entre la firma y la inscripción.
Después, la notaría presenta la escritura a liquidar los impuestos si el comprador lo pide, envía la copia al Registro y comunica el cambio de titular al Catastro y al Ayuntamiento de A Coruña a efectos de la plusvalía municipal.
Quién elige la notaría
La elige quien paga la mayor parte de los gastos, que en una compraventa es el comprador (artículo 126 del Reglamento Notarial). Si compra con hipoteca, la elección también es suya: la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario deja claro que el banco no puede imponer notaría. Puede firmar la compraventa y la hipoteca en la misma notaría y en el mismo acto, que es lo habitual.
Qué gastos tiene una compraventa en Galicia
Los gastos de una compraventa son cuatro: notaría, Registro de la Propiedad, impuestos y, si la hay, gestoría. Los honorarios de notaría y Registro están fijados por arancel y son los mismos en cualquier notaría de España; dependen del precio de la vivienda y, en una compraventa habitual, la notaría suele quedar entre 600 y 1.000 euros.
Los impuestos son la partida grande. En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a la Xunta de Galicia, con un tipo general del 8 % y tipos reducidos para menores de 36 años, familias numerosas y personas con discapacidad, entre otros supuestos. En vivienda nueva se paga IVA (10 %) más Actos Jurídicos Documentados. El vendedor paga la plusvalía municipal y declara la ganancia en su IRPF.
Salvo pacto en contrario, el Código Civil reparte los gastos así: el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia y los demás gastos posteriores. En la práctica casi siempre se pacta que el comprador asuma la notaría, y así se refleja en la escritura.
Arras y contrato privado
Muchas compraventas empiezan con un contrato de arras, que reserva la vivienda y fija precio y plazo. Las arras más habituales son las penitenciales: si el comprador se echa atrás pierde lo entregado, y si es el vendedor devuelve el doble. Conviene que el notario revise las arras antes de firmarlas o, mejor, que se otorguen en escritura: ahí ya se comprueban cargas y titularidad, y la compraventa posterior es puro trámite.
Casos particulares
- Vivienda heredada. Antes de vender hay que tener la herencia aceptada e inscrita. Si no está hecha, se puede preparar todo para firmar herencia y compraventa el mismo día.
- Venta por varios copropietarios. Si uno de ellos quiere quedarse con la vivienda y compensar a los demás, en vez de compraventa se otorga una disolución de condominio, que tributa mucho menos.
- Comprador o vendedor en el extranjero. Puede firmar por poder, otorgado ante notario español o ante el cónsul de España, y con los apostillados que correspondan.
- Vivienda sin declarar o ampliada. Se resuelve con una declaración de obra nueva previa o simultánea.
- Vivienda alquilada. El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto salvo renuncia en el contrato; hay que acreditarlo en la escritura.
Documentación por trámite
Cada trámite tiene su lista de documentos, con el PDF para descargar. Si reúne los papeles antes de venir, se firma a la primera.
- Compraventa de inmuebles
- Disolución de condominio
- Declaración de obra nueva
- División horizontal
- Compraventa de acciones y participaciones sociales
- Cambio de uso de local a vivienda
Preguntas frecuentes sobre compraventa de vivienda
¿Cuánto tarda una compraventa desde que pido cita?
Si la documentación está completa, la escritura se puede firmar en unos días. Lo que más suele retrasar es el certificado de la comunidad de propietarios y, cuando hay hipoteca, los diez días de antelación que exige la ley para la documentación del préstamo.
¿Qué documentación tengo que llevar a la notaría?
DNI de todos los que firman, escritura de la vivienda, último recibo del IBI, certificado de la comunidad, certificado de eficiencia energética y, si hay hipoteca pendiente, el certificado de deuda del banco. La lista completa está en documentación para la compraventa de inmuebles.
¿Puede firmar otra persona por mí?
Sí, con un poder notarial que incluya la facultad de comprar o vender esa finca concreta. Si está fuera de España, el poder se puede otorgar en el consulado español o ante notario extranjero con apostilla y traducción.
¿La notaría se encarga de los impuestos y del Registro?
Sí. La notaría puede presentar la escritura a liquidación de impuestos y al Registro de la Propiedad, y comunica de oficio la venta al Catastro y al Ayuntamiento. Solo hay que indicarlo al firmar.
¿Cuánto cuesta la notaría en una compraventa?
El arancel notarial es el mismo en toda España y depende del precio. En una vivienda habitual suele quedar entre 600 y 1.000 euros, copias incluidas. Se lo concretamos con el precio de venta antes de firmar.