El acta de transparencia: qué es y por qué le conviene
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario obliga al banco a entregarle la documentación del préstamo (la FEIN, la FiAE, el proyecto de escritura y las condiciones de los seguros) con al menos diez días de antelación. En ese plazo, y como mínimo el día anterior a la firma, usted acude a la notaría que elija y el notario le explica el préstamo cláusula por cláusula, responde a sus preguntas y le hace un pequeño cuestionario para comprobar que lo ha entendido.
El acta no tiene coste para usted, no compromete a nada y no puede estar presente el banco. Si al terminar decide no firmar, no pasa nada. Si sigue adelante, la escritura de préstamo se firma otro día, normalmente junto con la compraventa.
Usted elige la notaría, no el banco
La ley es tajante: el prestatario tiene derecho a elegir notario. La entidad debe remitir la documentación a la notaría que usted indique. Si el banco le dice que "trabaja con" una notaría concreta, puede indicar la suya sin dar explicaciones.
Quién paga cada gasto
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría, el Registro de la Propiedad, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca. El cliente paga la tasación y las copias de la escritura que pida. En la compraventa que se firma a la vez, los gastos siguen siendo del comprador.
Novación, subrogación y cancelación
- Novación. Cambiar condiciones del préstamo con el mismo banco: plazo, tipo de interés, cuota, titulares. Si cambian las condiciones económicas, hace falta un acta de transparencia nueva.
- Subrogación de acreedor. Llevarse la hipoteca a otro banco que ofrece mejores condiciones. El banco nuevo asume la operación y sus gastos.
- Subrogación de deudor. Quien compra una vivienda con hipoteca se pone en el lugar del vendedor frente al banco, si el banco lo acepta.
- Cancelación. Cuando el préstamo está pagado, el banco firma la escritura de cancelación para que la hipoteca desaparezca del Registro. La cancelación económica no borra la inscripción: hace falta la escritura y su presentación en el Registro. Conviene hacerlo antes de vender.
Préstamos entre particulares y pólizas
Un préstamo entre familiares o amigos puede documentarse en escritura pública o en póliza intervenida por notario, lo que le da fecha cierta y fuerza ejecutiva. Es la forma de que Hacienda no lo considere una donación encubierta. Las pólizas de préstamo, crédito y aval de las entidades financieras también se intervienen en la notaría, sin cita previa en muchos casos.
Documentación por trámite
Cada trámite tiene su lista de documentos, con el PDF para descargar. Si reúne los papeles antes de venir, se firma a la primera.
- Hipoteca
- Acta de transparencia
- Cancelación de hipoteca
- Novación de hipoteca
- Préstamos entre particulares
- Pólizas
Preguntas frecuentes sobre hipotecas
¿Tengo que ir a la notaría dos veces?
Sí. La primera, sola o solo, para el acta de transparencia, como mínimo el día anterior. La segunda, para firmar la escritura de préstamo, normalmente con la compraventa en el mismo acto.
¿Cuánto cuesta el acta de transparencia?
Nada. La ley establece que el acta previa no genera coste arancelario para el prestatario.
¿Puede el banco obligarme a firmar en su notaría?
No. El derecho de elección de notario es del prestatario. Basta con indicar al banco la notaría elegida para que envíe ahí la documentación.
¿Qué pasa si el banco no me entregó la documentación con diez días?
El notario no puede autorizar el acta ni la escritura hasta que se cumpla el plazo desde la entrega de la FEIN y la FiAE. Es una garantía suya, no un formalismo: el plazo se cuenta desde que consta la entrega.
He terminado de pagar la hipoteca, ¿tengo que hacer algo?
Sí. Pida al banco el certificado de deuda cero y la escritura de cancelación, que se firma en la notaría y se inscribe en el Registro. Sin ese paso la hipoteca sigue apareciendo en la nota simple. Documentación en cancelación de hipoteca.