1. Antes de reservar: la nota simple
Pida al vendedor o a la inmobiliaria una nota simple del Registro de la Propiedad reciente, o solicítela usted (cuesta unos pocos euros). Dice quién es el dueño, cuántos metros constan, si hay hipotecas, embargos o limitaciones. Si algo no cuadra con lo que le han contado, es el momento de preguntar. La notaría la pide de nuevo, actualizada, el día de la firma.
2. Las arras
El contrato de arras reserva la vivienda: fija el precio, el plazo para firmar la escritura y lo que ocurre si alguien se echa atrás. Con arras penitenciales, el comprador que desiste pierde lo entregado (normalmente el 10 %) y el vendedor que desiste devuelve el doble. Conviene que antes de firmarlas alguien las lea con calma; en la notaría lo hacemos sin coste, y también pueden otorgarse en escritura.
3. La hipoteca y el acta de transparencia
Si compra con hipoteca, el banco tiene que entregarle la documentación del préstamo con diez días de antelación, y usted tiene que pasar por la notaría que elija, sin el banco y sin coste, para el acta de transparencia, como muy tarde el día anterior a la firma. Es su oportunidad de entender el préstamo antes de comprometerse. El banco no puede elegir la notaría: la elige usted.
4. La firma en la notaría
El día de la firma, la notaría ya ha comprobado la titularidad y las cargas en el Registro, el certificado de la comunidad de propietarios, el IBI, el certificado energético y si la vivienda está alquilada. Se leen y explican la compraventa y, en su caso, la hipoteca; se acredita el pago del precio (transferencia o cheque bancario) y se firma. Ese mismo día la notaría comunica la venta al Registro para que nadie pueda inscribir nada por delante. Documentación completa en compraventa de inmuebles.
5. Impuestos y Registro
Después de la firma hay treinta días hábiles para liquidar los impuestos. La notaría puede encargarse, o una gestoría, o usted mismo.
Cuánto cuesta comprar en A Coruña
| Concepto | Vivienda usada | Vivienda nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | Transmisiones Patrimoniales: 8 % del precio en Galicia (tipos reducidos para menores de 36 años, familias numerosas y personas con discapacidad) | IVA 10 % más Actos Jurídicos Documentados (1,5 %) |
| Notaría (compraventa) | Por arancel, según precio: entre 600 y 1.000 euros en una vivienda habitual | |
| Registro de la Propiedad | Por arancel: entre 400 y 700 euros aproximadamente | |
| Hipoteca | Notaría, Registro, gestoría e impuesto los paga el banco. Usted, la tasación (300 a 500 euros) | |
| Gestoría (opcional) | 200 a 400 euros | |
| Plusvalía municipal | La paga el vendedor | |
Regla rápida: en vivienda de segunda mano, reserve en torno a un 10 % del precio para impuestos y gastos; en obra nueva, algo más.
Situaciones habituales en la ciudad
- Pisos antiguos del centro sin división horizontal actualizada o con obras sin declarar. Se resuelve con una obra nueva o una rectificación previa. Conviene detectarlo en la nota simple antes de las arras.
- Vivienda heredada que los hermanos venden. Tiene que estar la herencia aceptada e inscrita. Si no, se puede preparar todo para firmar herencia y compraventa el mismo día.
- Bajo convertido en vivienda. Compruebe que el cambio de uso tiene licencia y está inscrito; si no, el banco no lo financiará como vivienda.
- Comprador que vive fuera. Puede firmar por poder, otorgado ante notario o en el consulado.
Información general revisada por la notaría. Cada caso tiene sus matices: consúltelo antes de decidir. La consulta previa no se cobra.
Para seguir
- Compraventa de vivienda en A Coruña
- Hipotecas y acta de transparencia
- Documentación para la compraventa
- Cuánto cuesta un notario
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la notaría en una compraventa?
Por ley, el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia, pero en la práctica casi siempre se pacta que el comprador asuma toda la notaría, y así se hace constar en la escritura.
¿Cuánto tarda desde las arras hasta la firma?
Lo que se pacte en las arras, habitualmente uno a tres meses. Sin hipoteca y con la documentación completa, se puede firmar en una semana.
¿Puedo elegir la notaría si compro con hipoteca?
Sí. La Ley 5/2019 reserva la elección de notario al prestatario. El banco tiene que enviar la documentación a la notaría que usted indique.
¿Qué pasa con el IBI y la comunidad del año de la compra?
El IBI del año lo paga quien era dueño el 1 de enero, aunque se puede pactar prorratearlo en la escritura. Las cuotas de comunidad pendientes las responde la vivienda hasta cierto límite, por eso se exige el certificado de estar al corriente.